Agents d’insertion dans les copropriétés en difficulté Territoire de l’action : CERGY (95) - copropriétés de la Bastide Thématique : copropriétés en difficultés Porteur du projet : ARC (Association des Responsables de Copropriété) – 29 rue Joseph Python 75020 PARIS - Contact : Bruno DHONT Tél. 01.40.30.12.82 Ville de Cergy – Service Habitat / Copropriétés Contact : Laurent COMBES tél 01.34.33.43.46 1) Un enjeu pour la ville : la fragilisation du parc des copropriétés Les difficultés rencontrées par les copropriétés de La Bastide, situées en plein centre ville, ont conduit la Ville de Cergy à inscrire dès 1991 le quartier dans la politique de la ville. La convention de quartier a notamment débouché sur la création d’une association de soutien aux conseils syndicaux et la mise en place d’une assistance juridique aux syndics bénévoles puis sur la signature d'un protocole interpartenarial global en mai 1997. Les copropriétés représentent quelque 5.000 logements à Cergy, dont plus de la moitié ont été financés en PAP. Un certain nombre d’entre elles rencontrent de nombreux problèmes d’impayés de charges. Si l’on ne peut nier de réelles difficultés économiques des accédants, l’un des principaux problèmes résulte des difficultés rencontrées par les copropriétaires les plus modestes et/ou étrangers pour comprendre ce système de fonctionnement particulier (aspects juridiques, comptables, relation avec les instances de la copropriété, fonctionnement…). Cette situation interdit un fonctionnement normal et donc le redressement des copropriétés. L’intervention de Cergy s’inscrit dans le cadre de protocoles signés entre la Ville et chaque copropriété, fixant le principe d’un diagnostic préalable et l’engagement de mettre en œuvre un programme d’action, fixé conjointement. 2) Objectifs de l’action Assurer aux copropriétaires économiquement fragiles et/ou exclus culturellement du fonctionnement de la copropriété une formation personnalisée et adaptée au monde de la Copropriété (Aspects juridiques et Comptables). Favoriser des passerelles entre les copropriétaires " exclus ", le conseil syndical et le syndic. Aider ces copropriétaires à s’inscrire dans une action collective de maîtrise des charges et à en être partie prenante. Restaurer ainsi le fonctionnement normal de la Copropriété. 3) Une action de médiation spécifique Ni le conseil syndical, ni le syndic (dont ce n’est pas la mission), ni les travailleurs sociaux, ne sont en mesure d’assurer le travail d’explication et de pédagogie nécessaire. L’objectif est de permettre un apprentissage de la copropriété pour des ménages en marge, dans le souci constant de tenir compte simultanément des problèmes individuels et des problèmes collectifs, relevant du syndicat de copropriétaires. Le recrutement de deux agents est intervenu dans le cadre du dispositif emploi-jeunes en octobre 1998. - Acteurs et institutions à l’initiative La création de ces emplois relève d’une volonté commune de la Ville et de l’ARC, déjà impliquée sur le quartier avec la mise en place des permanences conseil aux copropriétés sur le quartier de La Bastide et d’un travail d’assistance aux conseils syndicaux (maîtrise des charges, contrôle des syndics, suivi des impayés). - Ressources humaines, techniques et financières La sélection des candidats a été faite conjointement par l’ARC et la Ville. L’ARC a assuré le recrutement, en prenant en charge 10 % des salaires, la ville assurant également 10 % (80 % restants : Etat). Deux jeunes femmes ont été embauchées, l’une sur un profil " comptabilité ", l’autre sur un profil " sociologie-droit " (niveau de formation Bac +2 ). Initialement rémunérées sur la base du SMIC, leur salaire est passé à 120 % du SMIC. Leur origine maghrébine n’a pas été un facteur de recrutement, mais constitue un atout dans la relation avec les habitants des copropriétés, principalement d’origine étrangère. L’ARC assure l’encadrement, en lien avec le Service " Habitat /copropriétés " de la ville de Cergy. Les deux emplois-jeunes n’ayant au départ aucune connaissance du régime de la copropriété, une formation théorique accélérée (40 heures) a été assurée par l’institut Copropriété et formation, l’ARC assurant une formation continue ainsi qu’un tutorat (réunions AG, conseil syndical, syndic, audit de gestion, visites techniques d’immeubles). Les deux emplois-jeunes sont en contact direct avec les familles et assurent également le relais avec les autres acteurs, notamment associatifs (associations communautaires (AFAVO, ADELAT), associations d’habitants, de copropriétaires…) en participant à des réunions régulières. Elles travaillent en lien avec les services sociaux, le service Habitat municipal, et le PACT ARIM 95, co-maître d’œuvre avec l’ARC de la MOUS Bastide. Elles participent aux groupes de suivi des protocoles Ville/copropriétés. - Le contenu de la mission  : Information et sensibilisation sur le fonctionnement de la copropriété (rôles du conseil syndical, du syndic, de l’assemblée générale…) Formation personnalisée et adaptée à la lecture et la compréhension des charges, des comptes de la copropriété Sensibilisation, conseil sur la maîtrise des charges (chauffage, eau) , tant à un niveau individuel que collectif Prévention des impayés : réponses aux questions des familles, analyse des réclamations (dont certaines sont fondées), suivi de plans d’apurement des dettes de charges. 4) Bilan à fin 1999 Amélioration du lien social dans les copropriétés : Augmentation sensible de la participation aux réunions de copropriétés. Nouveaux entrants au conseil syndical. Amélioration des relations entre copropriétaires et conseil syndical, copropriétaires et syndic. Les familles s’adressent maintenant directement au syndic. Traitement des contentieux, y compris en faveur des copropriétaires (abandon de procédures) Réduction des dettes de charges ; reprise du paiement après clarification ou redressement de la situation du compte. Renégociation des contrats d’entretien et d’exploitation dans une logique de maîtrise des charges. Quantitativement, une cinquantaine de familles ont été directement touchées, essentiellement sur l’ilôt Bastide. Les suivis individuels, très réguliers au départ, sont ensuite devenus plus légers, ce qui a permis aux emplois-jeunes, au fur et à mesure de la signature des protocoles Ville/copropriétés, d’élargir leur action aux copropriétés du Clos-Perrault et des Hauts de Gency. 5) Difficultés rencontrées dans la mise en œuvre de l’action - Relative inertie des syndics et fournisseurs alors que les copropriétaires ont réservé un accueil chaleureux aux agents d’insertion. - Nécessité d’apporter une formation accélérée et pointue à des personnes qui ne disposent d’aucune qualification particulière sur le régime de la copropriété au départ dépasse nettement les moyens en formation prévus dans le cadre du dispositif emplois-jeunes. 6) Perspectives pour 2000 : Elargissement de la mission des emplois-jeunes à d’autres copropriétés dans le cadre des protocoles copropriétés/Ville – 7 à ce jour – tous inscrits dans l’OPAH " copropriété " Saint-Christophe qui s’engage en 2000. Autres perspectives : La mission Ville régionale (Préfecture de région Ile de France) a décidé en 1999 de soutenir la formation d’agents d’insertion dans des copropriétés dans des communes ayant inscrit une action en faveur des copropriétés en difficultés dans le contrat de ville 2000-2006. L’objectif de la Mission Ville régionale est clairement de favoriser la remobilisation des copropriétaires et des conseils syndicaux. Dans ce cadre, des contacts avec plusieurs collectivités ont été pris : trois collectivités locales se sont déclarées intéressées : 2 emplois-jeunes ont ainsi été recrutés en début 2000 par la ville de Garges-les-Gonesse (Val d’Oise).