Secr�tariat
dՎtat a l'outre-mer
Direction des affaires economiques, sociales et culturelles de
l�outre-mer
D�partement de l'habitat et de la politique de la ville
Le Ministre délégué à la Ville
Le Secrétaire d’Etat à l’Outre-mer
Le Secrétaire d'Etat au logement
à
Messieurs les Préfets des DOM
Direction Départementale de L’Équipement
Titre : Circulaire DAESC/ASC/DHPV/N°78 du 23 mars 2000 relative
aux démolitions de logements locatifs sociaux, à
la programmation des logements LLS construction-démolition
et au changement d’usage de logements sociaux, dans les DOM
Publication : Bulletin Officiel du Secrétariat d’Etat
à l’Outre-mer
Face à l’ampleur des besoins, la lutte contre l’insalubrité
de l’habitat spontané représente la priorité
des politique de l’habitat outre-mer. Dans un contexte de
croissance démographique soutenue, associée à
des phénomènes de décohabitation, la démolition
de logements sociaux ne saurait donc constituer qu'une réponse
pour traiter une inadaptation majeure du bâti, ou des bâtiments
construits dans des zones à risque.
La circulaire relative aux " dispositifs de lute contre l’insalubrité
de l’habitat outre-mer " précise le contenu du
projet global de requalification urbaine dans lequel s'inscrit
la lutte contre l’insalubrité.
La présente circulaire constitue l'adaptation dans les
départements d’outre-mer de la circulaire UHC/IUH,
25 n°98-96 du 22 octobre 1998.
Chapitre 1 La démolition des logements locatifs sociaux
et la programmation des LLS " construction-démolition
" pour la construction.
Compte tenu de ses coûts pour la collectivité, de
l'impact sur les habitants et des difficultés de mise en
œuvre des opérations de relogement, la démolition
ne saurait être considérée comme un acte de
gestion courant du patrimoine locatif social.
Trois types de situation peuvent conduire à envisager des
démolitions de logements sociaux outre-mer :
1. des immeubles situés dans les quartiers de la
politique de la ville ou des quartiers présentant des difficultés
analogues et pour lesquels les démolitions relèvent
de motifs complémentaires, qui peuvent être le développement
de la vacance, la volonté de restructurer un quartier pour
le revaloriser et permettre sa mutation ou la difficulté
de gérer des bâtiments dont l'implantation ou les
caractéristiques architecturales (par exemple : concentration
excessive de logements par cages d'escalier, coursives démesurées,
...) sont profondément inadaptées aux populations
qui les occupent,
2. des immeubles ou groupe d'immeubles construits dans
des zones de risque sismique majeur (en Martinique et en Guadeloupe),
et qui n'ont pas été conçus pour respecter
un niveau de sécurité satisfaisant vis à
vis du risque sismique ou qui présentent des défauts
de conception ou de réalisation majeurs de ce point de
vue,
3. des immeubles ou groupes d'immeubles présentant
des déficiences techniques graves ou des caractéristiques
physiques et de confort obsolètes et dont le coût
de remise en état est prohibitif par rapport aux résultats.
1) Les points-clés à examiner dans un projet
de démolition
Vous effectuerez une analyse comparée, dans le cas des
immeubles visés aux points 2 et 3 entre coût de réhabilitation
lourde avec confortement le cas échéant et opération
de démolition-réconstruction, en tenant compte pour
chaque hypothèse :
• des coûts des subventions en matière d’aide
à la pierre,
• du niveau de sécurité des personnes après
intervention,
• du niveau de qualité et de confort des logements,
• de la qualité de l'inscription dans un projet global
de quartier.
La nature du projet, son contenu et son niveau de précision
seront fonction du contexte local et des raisons pour lesquelles
une démolition est envisagée (cf annexe n°1).
Cette opération doit s'intégrer dans une politique
locale de l'habitat.
Avant d'accorder l’autorisation de démolition, vous
vous assurerez que les conditions de relogement des habitants
correspondent à leurs besoins et font l’objet d’engagements
clairs des collectivités concernées, ainsi que des
bailleurs sociaux.
Le plan de relogement sera validé par la conférence
intercommunale du logement social lorsqu'elle existe. Il doit
tenir compte du contexte local et s'appuyer sur les capacités
du parc existant et les possibilités de re-construction.
Une analyse fine des situations familiales doit permettre de gérer
les attributions dans le souci de ne pas recréer de concentrations
de familles en difficultés, tout en tenant compte pour
le relogement des réseaux et solidarités existants
(cf. annexe n°2).
La concertation avec les habitants du quartier est indispensable.
Vous veillerez à ce qu’elle soit adaptée, à
l'ampleur des problèmes et se déroule dans le respect
de l'article 4 de la Loi d’orientation pour la Ville.
Les actions qui relèvent du projet de revalorisation du
quartier peuvent comprendre aussi bien des interventions sur le
bâti (réhabilitations, restructuration, changements
d’usage... ) que des interventions sur l'environnement urbain
(restructuration foncière, recomposition d'espaces extérieurs,
restructuration de voiries, réseaux et équipements
publics, transports collectifs, éclairage public, restructuration
de centres commerciaux) ainsi que des actions de gestion quotidienne
du quartier.
II ) Le cadre juridique et financier de l'intervention de l'Etat.
Aucune opération de démolition de logements construits
avec l’aide de l’Etat ne doit être réalisée
sans votre accord préalable, celui de la commune d'implantation
et des garants des prêts. Cette autorisation ne saurait
être réputée acquise avec l’obtention
du permis de démolir.
L’article R 443-17 du CCH fixe le principe de l'éligibilité
immédiate du remboursement des aides de l’Etat et
des prêts aidés consentis par l’Etat, mais vous
confère un important pouvoir de dérogation pour
:
• l’exonération en tout ou partie du remboursement
des aides,
• l’autorisation d'échelonnement du remboursement
de tout ou partie de ces aides,
• le maintien du remboursement des prêts suivant l'échéancier
initial.
Aide financière à la démolition et au
réaménagement des espaces libérés
Les opérations de démolition peuvent bénéficier
de subventions de l’Etat, imputées sur le chapitre
65-01 article 10 du budget du secrétariat d'Etat à
l'Outre-mer (catégorie II).
Les conditions d'instruction et d’attribution sont décrites
en annexe n°3.
Les réaménagement de terrains libérés
pourront bénéficier des subventions de 1’Etat
imputée sur le chapitre 67-10-10 du budget du ministère
délégué à la ville dans les conditions
habituelles.
Ils sont également éligibles aux prêts à
3,05 % dans les conditions précisées par la circulaire
DAESC ASC DHPV n°79 du 23 mars 2000.
La programmation des LLS construction-démolition pour
la construction (LLS-CD)
Le " LLS construction-démolition " pour la construction
doit permettre d’anticiper et de faciliter le relogement
des familles habitant dans les bâtiments dont la démolition
est prévue à terme sur le site. Il peut être
programmé sur le site où se trouvent les logement
à démolir ou sur un autre site de la commune, ou
même dans l’agglomération.
Les LLS-CD sont ouverts, en tant que de besoin, au relogement
des familles issues de bâtiments privés, à
démolir à la suite d'un arrêté d'insalubrité
ou de péril, notamment lors d'une opération de résorption
de l'habitat insalubre.
Ils peuvent financer des opérations de construction de
logements neufs ou des acquisitions amélioration dans l'ancien.
Ce financement s'impute sur le chapitre 65-01 article 10 dans
les conditions en vigueur pour les LLS.
Les modalités d'emploi de ce financement sont rappelées
en annexe n°4.
Chapitre 2 : Le changement d'usage des logements locatifs sociaux.
Les opérations de changement d’usage peuvent participer
efficacement à la revalorisation des
quartiers d'habitat social, en combinant plusieurs objectifs :
- un objectif urbain : la transformation d’usage peut s'intégrer
dans un projet global permettant de créer un pôle
attractif d'animation et en ouvrant le quartier sur son environnement
;
- un objectif social : le changement d’usage peut répondre
à une demande des habitants en mettant à leur disposition,
dans les locaux transformés, des services de proximité
(agence du bailleur, locaux associatifs, services sociaux et médicaux
ou de sécurité, reconstitution de locaux collectifs
résidentiels ...) ;
- un objectif économique : une opération de changement
d’usage peut également viser à développer
une offre de locaux d'activité à des niveaux de
loyers attractifs ou à répondre à une demande
d'implantation d’une entreprise sur le secteur.
Dans l’hypothèse où le projet porte sur des
logements encore occupés, vous veillerez à ce que
les conditions de relogement soient satisfaisantes et répondent
aux attentes et aux besoins des locataires.
Vous inviterez les organismes à être attentifs à
la faisabilité économique et commerciale de ces
opérations et à leur viabilité financière
et les inciterez à s'entourer des conseils éventuellement
nécessaires.
Cadre juridique et financier de l’intervention de l’Etat
Votre accord est nécessaire pour lever l’interdiction
de louer un local ayant bénéficié d’aides
de l'Etat en local commercial (article L 443.11. du CCH) ainsi
que celle qui prévoit qu'un local d'habitation ne peut
être affecté à un autre usage (article L 631-7
du CCH). Il est à noter que cette dernière disposition
n'est pas applicable en zone franche urbaine.
Toute opération de changement d’usage de logements
locatifs sociaux est donc soumise à votre autorisation
préalable.
L’État peut aider au financement de ces opérations
sur le chapitre 65-01/10 des modalités précisées
à l'annexe n° 5.
Le contexte de l'outre-mer conduit à vous demander une
particulière vigilance quant aux autorisations que vous
pourrez accorder. Le changement d'usage peut cependant constituer
un outil de diversification fonctionnelle, de requalification,
et de revalorisation des quartiers d'habitat social. Vous contribuerez
à ce type de démarche, dans un souci de partenariat
et de dialogue avec les collectivités locales et les bailleurs.
Vous vous appuierez sur les service de la direction départementale
de l'équipement pour éviter toutes dérives
qui renforcerait à travers des opérations de démolition
ou de changement d'usage de logements sociaux, des situations
d’exclusion et de rejet de certaines populations.
Vous voudrez bien nous saisir, sous le triple timbre de la DAESC,
de la DIV et de la DGUHC des difficultés que vous rencontreriez
dans l'application de ces instructions.
|
Le Ministre délégué
à la Ville
Pour le ministre,
la déléguée interministérielle
à la ville
Claude BREVAN
|
Le Secrétaire d’Etat
au logement
Pour le secrétaire d’Etat au logement,
le directeur général de l’urbanisme
de l'habitat et de la construction
Pierre-René LEMAS
|
|
Le Secrétaire d'Etat à l’Outre-mer
Pour le Secrétaire d’Etat et par délégation,
Le Préfet directeur des affaires économiques,
sociales et culturelles
Catherine DELMAS-COMOLLI
|
Le Contrôleur Financier Central
DOM-TOM
Jean PARMENTIER
|
Annexe n°1
Nature et contenu du projet urbain
Le projet urbain vise à définir et mettre en œuvre
sur un territoire donné (quartier ou ensemble de quartiers)
une stratégie globale d'action portant notamment sur son
développement ou sa restructuration et permettant d'assurer,
de manière durable une gestion urbaine contribuant à
la qualité de vie quotidienne des habitants.
Il a à ce titre, dans les sites relevant de la géographie
prioritaire de la politique de la ville, vocation à s’intégrer
dans la démarche des contrats de ville.
Il se traduit par un programme d'actions et d'opérations
à court, moyen et long terme portant sur l'habitat, les
infrastructures, les activités économiques et par
la mise en place des actions de gestion urbaine et sociale correspondantes.
Il doit s'appuyer sur un diagnostic précis du quartier,
des causes de ses difficultés et de ses possibilités
de valorisation et sur les orientations fixées par les
collectivités locales qui en ont la charge après
une concertation adapté aux spécificités
des lieux concernés.
La définition de la démarche et la mise en œuvre
du projet urbain sont au premier chef de la compétence
des autorités locales. Vous serez attentif à ce
que la démarche prenne bien en compte les objectifs de
solidarité exprimés par l'Etat, mais vous veillerez
à apporter votre plein concours aux collectivités
locales dans un souci de partenariat et d'efficacité.
Les actions à mener dans le cadre du projet urbain dépendent
de la situation rencontrée : petites interventions sans
transformation physiques importantes, mise en réserve foncière
ou actions plus lourdes.
Quel que soit le contexte, la réussite des opérations
de démolition envisagées tient beaucoup aux efforts
des organismes bailleurs et des communes en matière de
gestion urbaine et sociale : tout projet doit, en sus de la définition
du devenir du terrain libéré, prévoir un
plan d'entretien, un traitement des espaces publics, l'amélioration
des actions quotidiennes de gestion, y compris sur la maîtrise
des attributions et le suivi social des familles en difficulté.
Enfin le projet doit être phasé dans le temps de
façon que sa réalisation échelonnée
ne se traduise pas par une dégradation des conditions de
vie des habitants (entretien en continu avant la réalisation
de la démolition, du bâti, des espaces publics, organisation
optimale du chantier, gestion des opérations tiroirs, etc.)
;
Les actions qui relèvent du projet de valorisation du quartier
peuvent comprendre :
1)- des interventions sur le patrimoine bâti
Pour ces interventions, des moyens financiers importants ont été
mis en place en 1998 et confirmés en 1999 (taux de TVA
réduit pour tous les travaux de réhabilitation,
de grosses réparations et de gros entretiens, maintien
des subventions réhabilitation…).
A cet égard l'opération de démolition doit
être l'occasion de débattre avec les organismes HLM
de leurs politiques patrimoniales et de leurs engagements sur
le quartier concerné (programmation de l’entretien
courant, grosses réparations, travaux d’économie
d’énergie, etc.).
Le projet peut également prévoir des opérations
de construction sur le site, qui peuvent faciliter la diversification
de l’offre, permettre le relogement et participer à
la recomposition urbaine.
2)- des interventions sur l'environnement urbain
a) Des programmes d'investissement portant sur l’aménagement
de l'espace :
- la restructuration foncière,
- la recomposition et la requalification des espaces extérieurs,
qu'ils soient publics ou résidentiels et à dominante
végétale ou minérale,
- la restructuration des réseaux de voirie pour mieux irriguer
le quartier, ou mieux le relier à la ville,
- la mise en place ou l'amélioration des réseaux
de transports en commun,
- l'amélioration du réseau d'éclairage public,
- la délimitation de lieux de représentation et
de centralité (entrée du quartier, places, pôles
d'équipement),
- la restructuration des centres commerciaux.
b) Intervention de gestion urbaine et sociale qui peut
se définir comme l'ensemble des tâches concourant,
sur la durée, à la vie du quartier, avec comme objectif,
l'amélioration de la vie quotidienne des habitants sous
tous ses aspects :
- la gestion du patrimoine immobilier : accompagnement social,
prévention des expulsions, harmonisation des politiques
d'entretien, de maintenance et de peuplement entre les bailleurs
présents sur le terrain, gardiennage...
- la gestion des espaces publics et des infrastructures : qui
peut nécessiter une redéfinition domaniale entre
1es bailleurs et les collectivités territoriales…
- la gestion de la sécurité : l’intégration
des dispositions de sécurité aux différents
domaines de la vie urbaine, et l'adaptation des espaces en lien
avec les contrats locaux de sécurité (CLS)....
- la gestion et l'animation de la vie sociale: développement
des services de proximité et services à domicile,
point d'information multi-services…
- la gestion des transports, des déplacements et des stationnements
: amélioration du schéma de desserte, mesures de
sécurité dans les transports, restructuration des
parc de stationnement…
- les actions de développement économique : développement
des activités économiques sur le quartier, politique
d’insertion des publics en difficulté et notamment
des jeunes (mesures emploi-jeunes), actions de formation…
Annexe n°2
Le plan de relogement
Les articles 11 à 13, quarter de la loi du ler septembre
1948 s'appliquent aux logement HLM, que ces logements soient conventionnés
ou pas (cf. article L353-15 et L442-6 du CCH). Ils fixent les
conditions générales de protection des occupants
et prévoient les modalités selon lesquelles le droit
au maintien dans les lieux ne s'oppose plus au propriétaire
qui a reçu l'autorisation de démolir. Le permis
de démolir, accordé le plus souvent par le maire,
tient lieu de l'autorisation prévue par l’article
11 de la loi de 1948, mais ne tient pas lieu de l'accord préalable
prévu à l'article L 443-15-1 du CCH, qui relève
de la seule compétence du préfet.
L’article L314-2 du Code de l'urbanisme précise que
si des travaux d’aménagement nécessitent l’éviction
définitive des occupants, les occupants à usage
d'habitation, professionnel ou mixte, ont droit au relogement,
et qu'il doit être fait à chacun d'eux au moins deux
propositions portant sur des locaux répondant aux normes
d'habitabillié et aux conditions prévues par l’article
13 bis de la loi de 1948.
Dans ce cadre, vous apprécierez la qualité du plan
de relogement en vérifiant qu'il permet :
- le relogement dans des conditions satisfaisantes pour l'ensemble
des populations touchées par les démolitions, avec
une attention particulière pour les populations les plus
défavorisées : en particulier, le relogement proposé
doit être en bon état d'habitation, avoir des conditions
d’hygiène normales et répondre aux besoins
des personnes évincées (besoins personnels, familiaux,
professionnels) et avoir un loyer compatible avec leurs possibilités
financières (cf. article 13 bis de la loi de l948),
- la pérennité des relogements proposés :
aucune famille ne doit être relogé dans un immeuble
destiné ultérieurement à être démoli,
sauf dans le cadre d'opérations tiroirs liées aux
exigences technique du chantier de démolition.
- une politique d’attribution équilibrée permettant
une meilleure mixité sociale : l’objectif est d’éviter
de transférer des familles " difficiles " en
les concentrant dans d’autres groupes, ce qui aurait pour
effet d’y déplacer les problèmes sans les résoudre.
Le programme de relogement doit préciser de façon
crédible et réaliste :
- le phasage prévisionnel des démolitions et relogements,
- la possibilité effective des logements envisagés
aux dates de déménagement,
- le nombre de relogements et leur situation, sur le site ou en
dehors dans des bâtiments existants ou à construire,
- l’adéquation des logements mobilisés aux
besoins des locataires, notamment en ce qui concerne les loyers
et charges, compte tenu de leur solvabilité,
- les mesures d’accompagnement social prévues pour
les familles à reloger, compte tenu de la situation actuelle,
et les moyens mis en œuvre (recours au FSL, mobilisation
de travailleurs sociaux,…)
Le plan de relogement doit prévoir également les
conditions dans lesquelles le ou les propriétaires bailleurs
prennent en charge les dépenses afférentes à
la régulation de la situation des locataires pour faciliter
le relogement (maintien du dépôt de garantie, absence
de caution simple ou solidaire demandée, régulation
des éventuelles anciennes dettes, transfert de bail, etc.),
ainsi que celles liées aux changements et à la remise
en état des logements destinés au relogement.
Il est actualisé chaque année en fonction des indicateurs
de suivi du relogement qu'il aura préalablement déterminés.
Le plan de relogement peut être concrétisé
par la signature d'un protocole entre plusieurs organismes d’HLM,
une ou plusieurs collectivités territoriales et éventuellement
les locataires concernés ou leurs associations, et l'Etat
si vous le jugez utile.
Un comité de suivi du plan de relogement peut être
utilement mis en place pour prévoir les modalités
de relogement, assurer le suivi des actions, et permettre de régler
efficacement les difficultés qui peuvent survenir. Il vous
appartient d'apprécier l'opportunité de votre présence
dans cette instance.
Annexe n°3
Modalités de calcul et d'instruction des subventions pour
démolition
1 Modalités de calcul de la subvention.
Les subventions accordées sont calculées au vu d'un
bilan, global de l'opération faisant apparaître l'ensemble
des coûts directs et leurs modalités de financement
(participations des collectivités locales, fonds propres,...).
1- Les coûts directs, comprenant les travaux de démolition
y compris de désamiantage et les actions d'accompagnement
social des opérations de relogement, pourront être
financés à hauteur de 35%.
Les coûts de démolition s'entendent T.T.C.
Les coûts techniques sont justifiés par des estimatifs
établis par un bureau d'études. La maîtrise
d’œuvre et la conduite d'opération peuvent être
intégrées aux coûts techniques de la démolition
sous réserve qu'elles soient assurées par un tiers
et dans la limite de 10 % du coût technique total.
Les manques à gagner dus à la vacance de logements
ne sont pas pris en compte, non plus que le coût de remise
en état des logements mis à disposition des familles
relogées. Les coûts de déménagement
pris en charge par le bailleur peuvent être pris en compte
dans l'assiette de la subvention, sur la base d'un devis prévisionnel
établi par une entreprise de déménagement.
Les déménagements réalisés antérieurement
à 1’accord préfectoral de démolition
ne peuvent être pris en compte.
- En matière d'accompagnement social, les coûts interne
à l'organisme ne sont pas pris en lignede compte dans l'assiette
de la subvention. Les actions d’accompagnement social menées
par une association ou un intervenant extérieur peuvent
être subventionnées : le projet de contrat est joint
à la demande. Ces actions sont prises en compte dans le
calcul de la subvention à partir du moment où le
principe de la démolition a été validé
par le préfet (accord écrit ou arrêté
préfectoral autorisant la démolition).
2 - La charge de remboursement du capital restant dû
au titre des emprunts ayant servi à la construction, peut
être subventionnée, jusqu’à hauteur de
30% à condition que le remboursement par anticipation du
capital restant dû, soit effectif. C'est après appréciation
de la santé financière de l'organisme HLM et des
conditions d’équilibre de l’opération,
que cette subvention sur le capital est accordée ou non.
A ce titre dérogatoire, vous pourrez proposer que le montant
du capital restant dû soit subventionné, sans obligation
de remboursement par anciticpation, lorsque l’organisme HLM
est en difficulté. Vous consulterez préalablement
la direction régionale de la CDC.
Pour appuyer votre demande, vous apprécierez la situation
financière de l’organisme par rapport aux quartiles
diffusés chaque année par la DGUHC (sous direction
des organismes constructeurs) a vos services, notamment pour le
fonds de roulement, l'épargne nette, le coût de gestion
par logement locatif, le service annuel de la dette, les impayés
et la vacance.
La subvention de l'Etat, doit être comprise non pas comme
une aide à la démolition proprement dite mais comme
un soutien au projet urbain et social, dont la démolition
n'est qu'une composante. C'est pourquoi le versement de cette
subvention, au niveau local, devra être effectué
jusqu'à hauteur de 50 % de son montant global au fur et
à mesure des travaux de démolition, sur justificatif
du montant des factures et après obtention d'un certificat
délivré par la CDC, justifiant du remboursement
du capital restant dû.
Par contre, les 50 % complémentaires ne seront versés
qu'après ouverture du chantier de la réalisation
prévue sur le terrain libéré par la démolition
dans le cadre du projet d’ensemble (ou engagement de la réutilisation
prévue à terme pour le terrain).
Par chantier, il faut entendre la construction de logements ou
d'équipements, l’aménagement d'espaces publics,
ainsi que toute réalisation concourant à l'évolution
du quartier, y compris par recomposition du parcellaire.
Lorsque la réalisation prévue nécessite des
délais de démarrage longs (cas d'un équipement
public programmé à moyen terme, par exemple), le
solde de la subvention peut être payé sur la base
des engagements de la réutilisation du terrain prévue
à terme. Des dispositions doivent être prises pour
traiter le terrain dans l'attente de son utilisation définitive.
Il Composition du dossier à envoyer à la DAESC.
Le dossier transmis par le préfet comprend les éléments
suivants :
CONCERNANT L’APPROCHE GLOBALE
1) Une note précisant les enjeux de la démolition
en regard du projet urbain et social global du quartier, faisant
apparaître notamment :
- le diagnostic ou les diagnostics ayant conduit au projet,
- les conditions de concertation sur le projet,
- les actions de requalification, dont la démolition n’est
qu’un des aspects,
- l’engagement financier des partenaires sur le bilan prévisionnel
des dépenses du projet global (projet de protocole, le
cas échéant),
- l'échéancier prévisionnel des actions envisagées
sur le quartier,
- l'état du marché local et de la demande sociale
sur le secteur,
- des indications sur la vacance des logements dans le quartier
(son importance, ses causes et les actions entreprises pour y
remédier).
2) Un plan global du quartier permettant d’apprécier
les actions de transformation envisagées.
CONCERNANT LE PROJET DE DÉMOLITION
1) Un plan masse faisant apparaître les bâtiments
à démolir,
2) un plan faisant apparaître le devenir du terrain
libéré par la démolition (ou plan masse futur),
3) des photos et ou plans de façades des bâtiments
à démolir.
CONCERNANT LE PLAN DE RELOGEMENT
Une note portant sur le plan de relogement, indiquant les modalités
de concertation avec les locataires, des indications sur les loyers
et charges des logements occupés et des logements dans
lesquels seront relogés les locataires, et sur l'évolution
des taux d'effort, ainsi que sur les localisations des relogements
et leur échéancier (projet de protocole de relogement,
le cas échéant).
CONCERNANT LE PLAN DE FINANCEMENT
1) Un plan de financement faisant apparaître de façon
précise le montant de la subvention demandée et
les autres participations en regard des dépenses de démolition
détaillées par poste de dépense subventionnable
(dépenses techniques, accompagnement social et déménagement,
capital restant dû…),
2) les devis estimatifs établis par un bureau d'étude
ou une entreprise, justifiant des différents coûts
de démolition, y compris les devis portant sur les éventuels
coûts de désamiantage,
3) le détail des coûts de maîtrise d'ouvrage
(conduites d’opération, etc...),
4) le devis estimatif justifiant les coûts de déménagement
à prendre en compte,
5) le tableau d'amortissement faisant apparaître
le capital restant dû à la date de la demande de
subvention,
6) l'accord de la CDC (délégation régionale)
sur le maintien des échéanciers de remboursement
ou sur le remboursement anticipé,
7) si l'arrêté du préfet accordant
la démolition et l'exonération du remboursement
des aides de l’Etat et le maintien des échéanciers
de remboursement (le cas échéant) a été
pris, vous joindrez l'arrêté.
8) la délibération de la ou des collectivités
territoriales validant le projet décidant de ses (ou leurs)
participations financières au projet.
La demande de subvention est instruite au niveau local et transmise
en deux exemplaires par le préfet à la DAESC ( DHPV),
avec son avis.
Les demandes de subvention sont examinée par une commission
interministérielle qui associe la DAESC, la DIV et la DGUHC.
Les dossiers complets doivent être reçus dans un
délai de 15 jours avant la date d’examen par la commission.
Dans le cas contraire, l'examen du dossier est repoussé
à la date suivante.
Annexe n°4
Modalités d'emploi du LLS construction-démolition
L'aide de l'Etat apportée au LLS construction démolition
et les conditions d'utilisation sont définies par un arrêté
spécifique interministériel relatif aux prêts
aidés par l’Etat et aux subventions de l'Etat aux
organismes procédant dans les départements d'outre-mer
à des opérations de construction-démolition
et de reconstruction de logements sociaux et très sociaux.
Cet arrêté définit notamment les taux d'intérêt
des prêts LLS-CD pour la construction et les taux de progressivité
des annuités correspondant.
Par ailleurs, les LLS-CD pour la construction bénéficient
d'une subvention de l'Etat dans la limite de 12% du montant maximum
des prêts en vigueur à la date de décision
favorable de financement de l'Etat.
L'aide de l'Etat décrite ci-dessus a pour objectif d'obtenir
compte tenu des allocations logement, des niveaux de quittance
(loyers plus charges) proches de ceux payés par les personnes
à reloger.
Les plafonds de ressources pour bénéficier du relogement
dans les LLS-CD sont ceux applicables au LLS.
Le loyer pratiqué devra respecter le plafond de loyer applicable
aux LLS.
Vous négocierez dans la mesure du possible, des participations
financières des collectivités territoriales, de
leurs groupements, des agences d’insertion ou des caisses
d’allocations familiales susceptibles d’en améliorer
le financement.
Par ailleurs, vous pouvez en tant que de besoin accorder des subventions
pour surcharge foncière pour ces opérations en application
des règles de droit commun.
Le maître d'ouvrage des LLS - CD peut être différent
le celui de l’opération de démolition s'il
y a accord local entre plusieurs organismes pour participer au
relogement des familles issues des immeubles à démolir.
Dans un souci de mixité sociale, la totalité des
logements des immeubles construits à l’aid du LLS-CD
peut ne pas être attribuée aux familles à
reloger, en prévision de la démolition. De même,
les opérations de LLS-CD pourront être mixées
avec les opérations LLS ou LLTS sur le site ou sur un autre
secteur de la ville ou de l’agglomération.
Les LLS - CD peuvent être ouverts, en tant que besoin, au
relogement de familles issues de bâtiments privés,
à démolir à la suite d’un arrêté
d’insalubrité ou de péril, notamment lors d’une
opération de résorption de l’habitat insalubre.
Annexe n°5
Modalités de calcul et d'instruction des subventions pour
changement d'usage
Dans le cas de vente avec transformation d'usage, l'article L
44-13 du CCH prévoit l'exigibilité des emprunts
et le remboursement des aides de l'Etat sans possibilité
de dérogation.
Le remboursement des aides de l'Etat n'est pas exigible, lorsque
le bailleur ayant bénéficié de l'aide demeure
propriétaire.
Les travaux réalisés par les bailleurs sociaux pour
permettre le changement d'usage de logements HLM peuvent bénéficier
de subventions de l'Etat, mais les opérations de ventes
avec changement d'usage ne peuvent en bénéficier.
Ces demandes de subvention, instruites préalablement par
vos services (DDE) sont examinées suivant les mêmes
modalités que les subventions pour démolition.
Les subventions pour changement d'usage sont gérées
en catégorie II et imputée sur le chapitre 65 01/10
du secrétariat d’Etat à l'outre-mer.
Le taux maximum de subvention reste de 35% du montant des travaux
(TTC), pour l'implantation d'activités privées comme
pour l'implantation d'activités publiques.
L’assiette de la subvention comprend les travaux de transformation
de logements ou de locaux liés à l’habitation
(caves, hall d’entrée, etc.) portant sur le gros d’œuvre,
les réseaux et la remise en état des locaux pour
les louer.
Les travaux d'extension de superficie à l'occasion de transformation
d’usage peuvent être pris en compte à condition
que les surfaces créées restent dans l’enveloppe
du bâtiment.
Peuvent également être pris en compte les travaux
créant un accès indépendant pour les locaux
transformés. pour faciliter leur commercialisation.
Le dossier transmis à la DAESC doit comprendre :
- une note rappelant la démarche dans laquelle s’insère
le projet de changement d’usage et les éventuelles
autres actions du projet urbain et social, et les modalités
de concertation prévues avec les habitants,
- un plan de situation du quartier,
- les plans des locaux à transformer avant et après
travaux,
- un plan de financement de l’opération faisant apparaître
en dépenses les coûts d’aménagement et
en recettes les concours financiers (subvention, fonds propres,
emprunts) ainsi que des indications sur les recettes escomptées
(location) : es indications devront être données
sur le positionnement du loyer de sortie par rapport au marché
des locaux d’activités.
- des indications sur les futurs preneurs ou, s’ils ne sont
pas encore connus, des indications sur la démarche de commercialisation
(étude de commercialisation ou avis de la CCI par exemple),
- si des logements sont occupés, le plan de relogement
des habitants,
- le devis estimatif des travaux. |
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